FABBRICATI CIVILI
Stima dei fabbricati E' l'insieme di elementi e materiali fra loro connessi e saldamente collegati in modo da formare un complesso omogeneo e ben definito. Il tutto è ben fissato al suolo ed utilizzato per scopi ed usi ben precisi. Distinguiamo tre usi diversi: Civili, quando sono destinati ad abitazione sia pubblica che privata oppure ad uso artigianale come laboratorio, magazzino o altro. rurali, se appartengono allo stesso proprietario del terreno (uso agricolo) o adibiti ad abitazione di coltivatori diretti Industriali , se destinati ad attività industriali o di trasformazione collegati o pertinenti l'industria FABBRICATI CIVILI - VALUTAZIONE Per affrontare la stima immobiliare di un fabbricato o unità abitativa uso civile, occorre far presente alcuni concetti in merito al mercato edilizio in generale, alla domanda e all'offerta di abitazioni.
ESTIMO: L'ESPROPRIO DI UN'AREA (Clicca qui >>)
L'Italia ed in particolare il Piemonte, presenta un mercato edilizio differenziato a secondo dei vincoli imposti ed in particolare: Edilizia Libera , soggetta al solo vincolo del P.R.G.C., si rivolge a fasce sociali che possono affrontare gli alti prezzi del mercato immobiliare. Edilizia Sovvenzionata, mediante leggi specifiche, permette la realizzazione di costruzioni economiche e popolari, destinate a cittadini che possiedono un reddito basso. Edilizia Convenzionata , I Comuni stipulano delle convenzioni con i cittadini (imprese o privati) con l'impegno da parte di quest'ultime di praticare prezzi di vendita o locazioni concordate con gli stessi Comuni Una corretta stima immobiliare deve tener conto dei parametri sopra indicati ; non solo, occorre distinguere e precisare i motivi della stima o il tipo di valore da attribuire alla stima: valore di mercato , valore da attribuire all'immobile in funzione di una compravendita. valore di costo, prende in considerazione il solo costo di costruzione dell' immobile, serve a dimostrare le spese sostenute per la sua costruzione o realizzazione. Valore di trasformazione, si prende in considerazione il costo per la ristrutturazione o trasformazione di un immobile (es., sopraelevazione, cambiamento di d'estinazione d'uso ecc.). Valore legale, quando l'immobile è valutato per soli scopi fiscali A questo punto, sulla base di quanto indicato possiamo identificare l'area, il territorio e la zona sulla quale sorge l'immobile, lo scopo è quello di evidenziare gli aspetti predominanti dei fabbricati "analoghi" o simili, per caratteristiche costruttive, materiali adoperati, servizi presenti.
Un'analisi così dettagliata ci fornirà due parametri fondamentali che definiranno poi il prezzo di mercato e quindi il valore di mercato: caratteristiche di posizione estrinseche caratteristiche di posizione intrinseche CARATTERISTICHE DI POSIZIONE ESTRINSECHE Definiamo in linea di massima le cosiddette condizioni estrinseche dell'immobile da stimare.
DEFINIZIONE DI ESTIMO
È una disciplina che ha il compito di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni per il quale non sussiste un apprezzamento univoco.
Estimo viene diviso in:
MICROESTIMO che ha per oggetto i beni privati che sono oggetto di compra vendita ed esprime giudizio, circa la somma di moneta ,che si può attribuire ad un bene economico.
MACROESTIMO che si occupa di beni pubblici ,come impatto ambientale parchi etc.
Caratteri del giudiziosi stima.
devo soddisfare le esigenze pratiche,che sono i rapporti,conflittuali tra le persone risolvibili su base monetaria.
è oggetto in quanto il metodo di stima deve permetterci di trovare un valore unico.
deve essere il meno soggettivo possibile anche se viene attuato dal perito.
è una previsione e fornisce un valore probabile,e l'unico dato certo è il valore di mercato.è basato sui prezzi che esprimono la quantità di moneta da attribuire ad un bene.
Aspetti economici di un bene oggetto di stima
Gli aspetti economici sono:
valore di mercato
